PDA

Просмотр полной версии : про недвижимость, строительство и т.д.


Mortima
04.09.2007, 13:12
Проишло по мылу, достаточно грамотный анализ

Про пузырь недвижимости, ипотечный кризис и вообще кризис.

Краткий, но очень хороший обзор и прогноз.
"хороший" - в смысле умный и квалифицированный. На самом деле прогноз плохой.
Похоже, мировую экономику будет сильно "колбасить".
Они-то выживут, им ничего, а вот в России, по-моему, очередной дефолт будет весьма суровым.

Это пишет некий andrey_a, живущий сейчас в Аризоне. Очень толково и исчерпывающе.

(взято отсюда: http://www.gday.ru/phorum/viewtopic.php?t=36285)


1. После доткомовского бубля инвесторы по всему миру стали искать куда бы вложить свои денюшки.

2. Во время рецессии ставки по государственным облигациям США упали ниже некуда,

соответственно в качестве инвестиций стали не слишком привлекательны.

3. Ввиду отсутствия лучших вариантов инвесторы стали вкладывать капиталы в недвижимость.


Схема примерно такая:


- При классическом подходе кредиты на дом дает банк из денег, вложенных клиентами. Банк полностью несет ответственность за вложенные деньги, соответственно старается держать риски под контролем - проверяет доходы, кредитную историю, оценивает стоимость дома скорее консервативно, требует положить 20% downpayment (первый взнос - avla) или купить страховку (которая тоже недешева). Размер кредита ограничен 3-мя подтвержденными стабильными годовыми доходами. Максимум 4-мя в дорогих местах.

- Что случилось с приходом инвесторов? Как грибы выросли небанковские компании по выдаче кредитов. Они брали деньги в долг, выдавали кредиты, потом паковали эти кредиты в пакеты и продавали на бирже в виде ценных бумаг. То есть такие компании ответственности за эти деньги не несут и могут давать кредиты даже тем, кому по-хорошему и рубль до получки занимать не стоит. Ценные бумаги эти покупали инвестиционные компании по всему миру - Европа, Китай, Россия, Австралия та же.

- Итак на рынке появилось огромное количество дешевых денег. Цены на дома стали расти как на

дрожжах. Самой популярной схемой стала покупка домов, чтобы потом их продать дороже (так называемые флипперы). "Инвесторы" переползали из стата в штат и загоняли цены под небеса.

Калифорния-Невада-Аризона-Вашингтон (штат). Это на западе. На востоке примерно та же картина.

В это время родились (или возродились) утверждения "недвижимость может только расти", "новой земли не делают", "сюда переезжает много людей - всем надо где-то жить".

- Кредиты стали выдаваться кому попало - плохая кредитная история, недостаточный доход или вообще не принесли никаких документов о доходе. Даже нелегалам стали давать кредиты. Люди покупали дома за 200-300К при семейном доходе 30-40-50К. Поскольку наскрести downpayment и выплачивать нормальный кредит на такие дома они не могут, то большое распространение получили ARM (adjusted rate mortgage с низким начальным рейтом на 1-2 года и повышением рейта потом), interest-only и другие виды "creative financing". Поскольку "недвижимость может только расти" людям говорили что они возьмут такой кредит, а к моменту изменения рейта дом вырастет настолько, что они смогут перефинансировать на нормальный кредит.
- Многие стали перефинансировать свои дома и вынимать эквитм, образовавшуюся в результате роста цен, покупать машины, ездить в отпуска. В общем использовали дом как личный банкомат.
- С приходим "инвесторов" и возможностью брать кредиты для кого ни попадя началось сумасшествие на рынке недвижимости - bidding wars, люди ночевали в палатках около строительных площадок чтобы при открытии записи на дома, которые будут еще только строиться, быть в первых рядах. Строители начали разыгрывать дома в лотерею и запрещать "инвесторам" участвовать. В это время появилось утверждение "если не купить дом сейчас, то мы не сможем купить никогда" (will be priced out forever).
- Строители, увидев как выгодно продавать дома, стали строить их в невероятных количествах, в основном на окраинах (да и качество соответствующее).
- В какой-то момент стало тяжело и на рынке рента - владельцы рентуемых домов и апартмент-комплексов решили что продать их выгоднее. Множество апартментов конвертировались в кондо. Соответственно жильцов нужно было выселить, а это могло занять до года, потом провести ремонт и наконец распродать. Соответственно количество жилья резко уменьшилось, но по мере продвижения этого процесса ситуация изменилась - бывшие жильцы осели на новом месте или купили свое жилье, "инвесторы" выставили свои вторые-третьи-... дома для сдачи в рент. Получилось огромное количество пустого жилья, найти желающих рентовать которое было очень большой удачей.

- Но ничего не бывает вечно. Пирамида не может расти бесконечно. Цены на дома перестали рости, дома перестали продаваться еще до появления их в списке домов на продажу, время домов на рынке стало исчисляться месяцами и росло, количество домов, выставленных на продажу тоже стало рости. "Инвесторы" естественно перестали скупать дома, поскольку быстро заработать стало возможно. Цены потихоньку поползли вниз. Покупатели, увидев такое дело, тоже решили не спешить. Вроде не страшно? Небольшой отдых перед новым рывком, как утверждали агенты.

Идем дальше.

- Подошло время изменения рейта у тех, кто брал ARM и interest-only на пике рынка. Рейты вдруг выросли чуть ли не до 9-11-13% (начальные рейты были в пределах 4-5-6%, я видел и 1%). Естественно платеж вырос до такого размера, что эти люди платить его не могут. Им тогда говорили, что они смогут перефинансировать. Но вот незадача - для перефинансирования нужно 20% эквити в доме, а ввиду прекращения роста цен ее то как раз и нет. Все. Платить не могут, перефинансировать тоже не могут, продать тяжело, да и многие должны больше чем стоит этот дом. Начинаются foreclosures (банк отнимает дом - avla). Пик изменения рейтов будет где-то в ноябре 2007 и продолжится где-то в первой половине 2008. Соответственно массовые foreclosures - 2008 год ввиду запаздывания этого процесса где-то на 3-6 месяцев.

Кстати банк может согласиться на сумму меньше долга за дом и простить остальное. Но разница втоматически становится доходом, на который нужно заплатить налог. При foreclosures законы многих штатов запрещают (при некоторых условиях) требовать недостающее.

Причем часто банки на аукционах выкупают дома сами за сумму долга если никто не купит дороже чтобы не записывать убыток. То есть этой разницы как бы и нет. Но foreclosure попадает в кредитную историю.

- Инвестиционные компании увидели это дело и перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Соответственно компании, выдающие кредиты, не могут расплатиться со своими kредитами, которые они взяли для выдачи кредитов, и банкротятся. Удар по банкам. Ценные бумаги под обесспечение недвижимостью обесцениваются - удар по инвестиционным компаниям. Никто не знает, kто завалится следующий и соответственно даже банки друг другу не дают кредитов - кризис ликвидности -
центробанки начинают вливать деньги в систему. Вопрос - доколе? И чем это закончится?

- Все это происходит на фоне сильной экономики (DOW бьет все рекорды), низкой безработицы - в июле средняя безработица по стране была где-то 4.5%, у нас в штате (Аризона - один из тех, где положение самое тяжелое) порядка 3.5%. И никого еще не увольняли, как там выше говорили.

Увольнять стали уже конгда начали банкротиться лендеры. И то пока еще не настолько массово.

Теперь выводы и прогнозы.

1. Пока удар пришелся по финансовой системе - банкам и инвестиционным компаниям, причем по
всему миру - Америка, Европа, Китай, Россия, Австралия...

2. Поток денег в недвижимость иссяк. Причем не только в Америке. Выдача кредитов возвращается к классической схеме.

3. На недвижимость завязана очень большая часть экономики - до 30%. Плюс закончилась vозможность использовать дом в качестве банкомата. Соответственно население будет меньше тратить.

То есть удар по экономике, который вполне может закончиться рецессией. Тем более что рецессии происходят регулярно и время следующей подходит.

4. Рецессия в Америке ударит по экономикам многих стран.

5. Недвижимость. В виду массовых foreclosures и недоступных кредитов на рынке будет очень много домов и мало покупателей. То есть цены будут падать. Видел прогнозы, что местами на 30-40-50%. Особенно ударит по новым районам на окраинах. Уже видел, как во Флориде на аукционе строителя дома уходили за меньше чем полцены. Причем я так понимаю что проблемы с недвижимостью будут не только в Америке. Видел статью, что в UK цены тоже перестали рости, в Москве вроде как не растут... По недоступности жилья Америка далеко не впереди всех.

Возможен конечно и вариант с инфляцией, если государство(-ва) начнет активно вмешиваться.

Вот такое мое (и не только и даже не столько) видение происходящего.

spectator
05.09.2007, 17:43
Мортима, спасибо, очень интересно.

Краткий исторический экскурс:

Subprime crisis: The threat is for real (http://economictimes.indiatimes.com/Opinion/Todays_Features/Money__Banking/Subprime_crisis_The_threat_is_for_real/articleshow/msid-2338011,curpg-1.cms)

5 Sep, 2007, 0000 hrs IST,
By: Debarttasharan Dey

The recent subprime crisis in the US, which has affected banks and markets across the world, has again highlighted the relationship between real estate and bank credit and the ramifications it has for the economy. An analysis of some of the real estate booms and busts of the past century exposes a strong correlation between banking activity and the real estate. The two are remarkably correlated in a number of instances, ranging from developed countries to emerging economies. The speculative real estate booms followed by sudden bursts were due to banks lending on liberal terms and underestimation of the risk profile of borrowers.

1920s’ Florida land bust

The 1920s was one of the most prolific economic periods of American prosperity. The chain store movement revolutionised retailing and consumer products became affordable for the masses. Cars became the symbol of a new consumer culture. Easy availability of credit for automobiles spurred sales by 300% in a decade. Banks started to offer mortgage loans and their easy availability, often on liberal terms, resulted in frenzied real estate activity in Florida, pushing up property prices to unprecedented levels.

It all came crashing down on September 18, 1926 when a powerful hurricane slammed Florida. It devastated the state with high winds and surging floodwaters. The huge task of rebuilding and the financial losses inflicted by the hurricane caused thousands of residents to abandon their new homes and return to northern cities. Thus, the Florida land boom cooled. Florida entered The Great Depression in 1926, three years earlier than the rest of America with the Florida land bust and did not recover until 1941.

1980s and the S&L debacle

In the late 70s, when the US witnessed double-digit inflation rates, real estate was viewed as a hedge against inflation. It was also around this time that the savings and loan (S&L) industry was deregulated and it began lending to commercial real estate, an area where the industry did not have sufficient experience. The industry lent to many third and fourth tier developers who built poorly-conceived projects.

According to an IMF study, The federal income tax code was also revised in 1981, which strongly favoured real estate investment from a tax shelter perspective. Soon after Paul Volcker took over as Federal Reserve chairman in 1979, he went for monetary tightening to control inflation, which pushed up interest rates. The Federal income tax code was again changed in 1986, severely limiting the tax shelter aspect of real estate.

Many developers and investors could not repay their loans to the S&L industry. A combination of rising interest rates, deregulation, real estate volatility, lack of regulatory oversight, mismanagement and overt fraud cases led to the crisis. The result of the 1980s building boom and the subsequent bust was the S&L crisis, which finally led to a bailout by the federal government in 1989.

Japanese bubble burst

Japan faced its worst banking and real estate crisis in the early nineties. Six trillion yen worth of loans by housing lenders who had borrowed heavily from banks and agricultural co-operatives turned bad. Seven of the eight mortgage companies slipped into insolvency.


In the 1980s, when Japanese economy soared due to its export incomes, the country deregulated its financial system. Faced with new competition, lenders turned to real estate developers, who were willing to pay higher rates than individuals. The market crashed in 1990 after the government put curbs on loans to developers. After peaking in December 1989, the Japanese stock market plunged over the next nine months to nearly half its value. As Japan entered its worst recession in decades, commercial real estate lost nearly half its value. Japan slipped into a decade-long recession.

Realty and the Asian crisis

More recently, in 1997, real estate speculation compounded the Asian currency crisis. Experience shows that financial liberalisation, though potentially beneficial, can be risky if undertaken in a fragile financial environment. For instance, a developer who borrows to invest in real estate and pledges land for collateral would put the lender at double the risk if property prices witness a sudden collapse. An undeveloped Asian market made it easy to conceal unreasonably high property valuations and borrowers gained greater leverage by mortgaging properties at inflated assessed values.

The proceeds of these transactions were invested heavily in new businesses as well as expansions in the existing lines of business. By the mid 1990s, the size of the real estate sector was huge, relative to the size of these emerging economies. It was estimated that in 1997, the value of real estate in the Bangkok metropolitan region was almost half as large as the GNP of the entire economy of Thailand. Lending institutions operated under implicit guarantees, which created a moral hazard. Poor management within financial institutions too was a major source of fragility. Thus, the absence of effective market discipline and inadequate prudential regulations led to poor quality of bank’s asset portfolios.

US subprime crisis

The initial trigger for the US sub-prime crisis was increasing delinquencies in the US mortgage market. The crisis was boosted by highly leveraged lending against rapidly rising house prices. As house prices slumped in 2006, delinquencies and defaults on subprime mortgages soared, despite a benign economic backdrop. When housing prices rose, borrowers with poor credit history had the option to sell their property and square off their loans.

But when prices slumped and interest rate rose, many borrowers defaulted. This had a cascading effect on banks and hedge funds, which had mortgage-backed securities and collateralised debt obligations. Hedge funds specialising in subprime mortgage-backed securities took huge losses.

Although real estate comes across as a solid security, experience shows that real estate prices are prone to cyclic phenomena. Moreover, in countries where lending has been liberalised recently, lenders do not have the ability to assess the risk profiles of borrowers. This makes the financial system very fragile, as lending is not made on the basis of risk.